Будівництво об’єктів на землях сільськогосподарського призначення

Право приватної власності не дає змогу вільно розпоряджатися землею, зокрема зводити на ній житлові чи комерційні об’єкти. Насправді вирішальним фактором є не форма власності, а цільове призначення земельної ділянки.

Переважна більшість паїв в Україні належать до земель сільськогосподарського призначення, а отже законодавчо призначені для ведення агровиробництва. Будівництво житлових будинків, торговельних або промислових об’єктів на таких землях заборонене без попередньої зміни цільового призначення. Ця процедура складна, фінансово витратна й у багатьох випадках неможлива через обмеження містобудівної документації або позицію місцевих громад. Ігнорування цільового призначення найчастіше стає причиною конфліктів і судових спорів навколо землі.

Закон допускає розміщення на паї окремих об’єктів, пов’язаних із сільськогосподарською діяльністю, однак ідеться виключно про допоміжні споруди для агровиробництва, а не про повноцінну забудову. Навіть у таких випадках необхідно дотримуватися дозвільних процедур і технічних вимог. Земельний пай варто розглядати не як потенційну ділянку під забудову, а як інвестиційний актив із чітко визначеною економічною функцією.

Визначення земель сільськогосподарського призначення та порядок їх використання закріплено у ст. 22 Земельного кодексу України.

Так, землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі під об’єктами виробництва біометану, які є складовими комплексів з виробництва, переробки та зберігання сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Чинним законодавством України передбачено можливість будівництва об’єктів нерухомості на землях сільськогосподарського призначення, але за умови, що подальше функціональне використання цих об’єктів відповідатиме цільовому призначенню земельної ділянки.

Згідно з Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок, землі сільськогосподарського призначення (код 01.01 – 01.19) можуть використовуватися для: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, підсобного сільського господарства, індивідуального садівництва, колективного садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби, дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства, надання послуг у сільському господарстві, розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, іншого сільськогосподарського призначення, збереження та використання земель природно-заповідного фонду, а також земельні ділянки запасу під сільськогосподарськими будівлями і дворами, під полезахисними лісовими смугами, запасу (земельні ділянки, які не надані у власність або користування громадянами чи юридичними особами), загального користування, які використовуються як польові дороги, прогони, під громадськими сіножатями та громадськими пасовищами.

Класифікація видів будівель сільськогосподарського призначення наведена у Державному класифікаторі будівель і споруд ДК 018-2000, до яких належать (код 1271):

- будівлі для тваринництва, птахівництва, зберігання зерна, садівництва, виноградарства і виноробства, силосні й сінажні;

- будівлі для тепличного, рибного господарств;

- будівлі підприємств лісництва і звірівництва;

- інші об’єкти сільськогосподарського призначення.

До цього класу будівель також відносяться: корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади і надвірні споруди, підвали, винокурні, винні ємкості, теплиці, силосні ями тощо. 

Земельні ділянки особистих селянських господарств

Законом України «Про особисте селянське господарство» передбачено, що земельні ділянки особистого селянського господарства можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

До майна, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, належать земельні ділянки, жилі будинки, господарські будівлі та споруди, сільськогосподарська техніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські та свійські тварини і птиця, бджолосім'ї, багаторічні насадження, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно, набуте у власність членами господарства в установленому законодавством порядку.

Це означає, що члени особистого селянського господарства мають право будувати склади для зберігання надлишків отриманої сільськогосподарської продукції, майстерні для ремонту техніки та інші будівлі для зберігання інвентарю та забезпечення діяльності господарства.

Земельні ділянки фермерського господарства

Як встановлено ст. 5 Закону України «Про фермерське господарство», громадяни, що створили фермерське господарство, мають право облаштувати житло в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства. Якщо житло членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса.

Відокремлена фермерська садиба – це земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними й підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту. Також, фермерське господарство має право споруджувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних йому, його членам на праві власності земельних ділянках відповідно до затвердженої документації із землеустрою та містобудівної документації у встановленому законом порядку.

На орендованій земельній ділянці фермерське господарство - орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити житлові будинки, господарські будівлі та споруди, а також закладати багаторічні насадження, здійснювати будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем відповідно до затвердженої документації із землеустрою, містобудівної документації та з дотриманням умов цільового використання земельної ділянки у встановленому законом порядку. 

Земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо (ст. 35 Земельного кодексу України). На земельних ділянках, наданих для городництва, відповідно до ст. 36 Земельного кодексу України, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається. На таких земельних ділянках, можуть бути зведені тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди. Після закінчення строку оренди земельної ділянки побудовані тимчасові споруди підлягають знесенню власниками цих споруд за їх рахунок.  

1. Законодавчі обмеження та правові наслідки

Згідно із Земельним кодексом України, використання землі не за цільовим призначенням є серйозним правопорушенням:

• Припинення права власності: Велика Палата Верховного Суду підтвердила, що нецільове використання може стати підставою для примусового припинення права власності або користування ділянкою через суд. Право власності на земельну ділянку може бути припинене тільки з підстав, визначених у статті 140 ЗК України, а використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та неусунення допущених порушень може мати наслідком лише примусове припинення права користування земельною ділянкою (п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗК України).

• Штрафні санкції: Передбачена адміністративна відповідальність у вигляді штрафів для громадян та посадових осіб.

• Демонтаж: Об’єкти, зведені без належних дозволів або на невідповідних землях, можуть бути визнані самовільним будівництвом із подальшим зобов’язанням знесення за рахунок власника.

2. Що дозволено будувати без зміни цільового призначення

На землях для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (паях) або особистого селянського господарства (ОСГ) допускається розміщення лише обмеженого переліку об’єктів:

• Тимчасові споруди: Навіси, альтанки, намети, теплиці та збірні гаражі без фундаменту.

• Виробнича інфраструктура: Об’єкти, що безпосередньо обслуговують агровиробництво (склади для інвентарю, споруди для захисту від негоди), за умови відповідності проєкту землеустрою.

• Садівництво (виняток): Якщо ділянка має призначення "для садівництва", на ній дозволено зводити садовий будинок (до 2 поверхів) та необхідні господарські будівлі.

3. Спрощена процедура зміни цільового призначення (2024-2026)

Закон № 3563-IX від 06.02.2024 запровадив спрощений порядок зміни призначення земель для швидкої відбудови та залучення інвестицій: 

• Термін дії: Спрощення діє під час воєнного стану та протягом 5 років після його завершення.

• Сфера застосування: Стосується переважно розміщення промислових будівель, складів та об'єктів сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

• Умова: Допускається зміна призначення навіть за відсутності затвердженої місцевої містобудівної документації, але на основі висновку органу містобудування.

4. Алгоритм дій

Для легалізації будівництва на паї необхідно пройти такі етапи:

Аналіз містобудівних умов: Перевірка можливості зміни призначення згідно з планом зонування або детальним планом території (ДПТ).

Розробка документації: Замовлення проєкту землеустрою у землевпорядній організації.

Затвердження: Рішення органу місцевого самоврядування (сесія місцевої ради) про затвердження проєкту та зміну призначення.

Реєстрація: Внесення нових відомостей про ділянку до Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав.

Важливо: Власникам паїв, які ще не оформили право власності, слід пам'ятати, що починаючи з 2025 року незатребувані ділянки можуть бути визнані безхазяйними та передані громадам, хоча термін оформлення для деяких категорій було продовжено.

У професійному інвестиційному середовищі сільськогосподарська земля цінується насамперед за стабільний орендний дохід і довгострокове зростання вартості. Спроби використати пай не за призначенням часто призводять до юридичних ризиків і фінансових втрат, тоді як правильна експлуатація землі забезпечує прогнозований результат і захист капіталу. Експерти радять оцінювати можливості паю з позиції закону й економіки, а не спиратися на поширені міфи.